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如果把長租公寓分類，我想粗略可以分為兩類，一種為創(chuàng)業(yè)企業(yè)創(chuàng)辦的長租公寓，他們大多借助VC或PE的力量聚集一定的資本金，然后收集房源進行整合改造，通過運營做大附加值，從而散租獲得收益；一種為本身就是房地產上下游的公司，比如開發(fā)商、中介等，他們手握房源，不需要借助市場資金就可以完成這些運作。

前者如魔方公寓、小米公寓；后者如萬科泊寓、龍湖冠寓等。不過，當我采訪完熊貓公寓CEO王璽龍時，發(fā)現(xiàn)這個成立于去年孵化于開發(fā)商石榴集團的公寓品牌走出了第三條路徑。

一年多前，石榴置業(yè)發(fā)現(xiàn)日益高漲的房價讓城市青年越來越難以在北京這樣的城市立足，他們成立專門團隊對小戶型產品的系統(tǒng)化研究，力圖希望通過打造高功能的小戶型產品緩解青年人的住房難題。王璽龍就是這個團隊的核心成員之一。

經過大量的調查研究和論證，這個小戶型研發(fā)團隊發(fā)現(xiàn)租房能更好達到他們的初衷，一則能擴大覆蓋面讓更多的青年群體收益，二則如果能有長效的機制和規(guī)范的市場，青年人對租房的擔心能消解，那么租房也能長期的解決青年人的住房問題。

長租公寓為石榴集團找到了一個突破口。他們把小戶型的研究成果打造成熊貓公寓這個品牌，力求在有限的空間里釋放出更完備的功能。

石榴集團原名K2地產，在北京和環(huán)京擁有不少地產項目。按照開發(fā)商進入長租公寓的套路，他們應該選擇自持物業(yè)試水，減輕財務壓力。實際上，熊貓公寓選擇了在市場中搏擊，通過公開市場拿房源的策略以表達自己的決心，而前期的財務成本也通過石榴置業(yè)和社會資本項目合伙的方式，走出了長租公寓的熊貓式路徑。

2016年12月，熊貓公寓北工大店開業(yè)，至今年5月，一期房源已經全部出租完畢。第一個項目成功之后，石榴集團拿出通州百合灣自持房源支持熊貓公寓，至今項目已經滿租。

盡管房源不愁出租，但長租公寓的前期投入大,回報周期較長是所有公寓產品都面臨的問題。這也是長租公寓發(fā)展時間不短，但市場規(guī)模仍然不夠大的主因。

我們來看看資金投入和回報周期，一棟200套房源的公寓產品，前期僅裝修成本算下來接近800萬到1000萬，而這些成本回本至少租賃期限的三分之一以上，以熊貓公寓北工大店10年的租期來算，回收前期的投入至少3年以上。按此測算，王璽龍給熊貓公寓設定的目標是三年現(xiàn)金流回正，也為合理預期。

開發(fā)商進入長租公寓多少讓人費解，要知道一個運作良好的開發(fā)商，凈利潤率能維持在20%以上。習慣了賺大錢的開發(fā)商如何通過精細化的運作，來賺租房這個“小錢”，考驗的不光是企業(yè)的運營能力，還有他們的耐力和決心。

然而即便運營能力達標，如果僅寄望于租金收入，類似于熊貓公寓的這個目標并不容易實現(xiàn)。

如果從資本投資的角度來看，投資商明知有這些變現(xiàn)難題，但當下的公寓產品仍然能獲得資本的親睞莫非有兩個原因，一為公寓產品做大規(guī)模之后可以通過資產證券化進行低成本的融資，二為，長租公寓如果受眾人群擴大，更多的想象空間會隨之而來。

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